המושג זכויות בנייה המכונה גם אחוזי בנייה, לא מוגדר בחוק המקרקעין או בתקנות שלו אלא נחקק בחוקים נפרדים הנגזרים מתוך הפרקטיקה והפסיקות השונות במהלך השנים. בפסיקות שונות של בית המשפט הוגדרו זכויות בנייה בתור היתר בניה אשר ניתן על ידי הוועדות לתכנון ובניה הקובע על כמה אחוזים משטח המקרקעין ניתן לבנות וכן נקבע גם כי עם העברת הבעלות על המקרקעין, עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם.
מי קובע את החוקים בנוגע לזכויות בנייה?
סעיף 265 לחוק התכנון והבנייה קובע כי שר הפנים רשאי לתקן תקנות וכן לקבוע כללים שונים לצורך חישוב שטחים של מגרשים לבנייה לצורכי רישוי ותכנון, אחוזי בנייה מותרים, גובה בניינים ומספר קומות ועוד. בכל הנוגע לבניין משותף, זכויות הבנייה נחשבות לנכס אשר נמצא בבעלות משותפת על אף שאינו מהווה חלק מהרכוש המשותף. הזכויות נובעות מבעלות הקרקע ומשום שהקרקע שעליו עומד בניין משותף לרוב שייכת במשותף לבעלי הדירות הרי שמשתמע כי זכויות הבניה על הקרקע עצמה שייכת להם במשותף, באופן יחסי, על פי האחזקה שלהם בנכסים בבית המשותף. עם רישום הבניין, זכויות הבנייה לא נעלמות אלא מוסיפות להתקיים בבעלות משותפת של בעלי הדירות. עם זאת, המקור להענקת זכויות הבנייה הוא וועדת התכנון והבנייה ולא בעל המקרקעין.
בתקנות התכנון והבנייה הוגדר המונח אחוזי בנייה בתוך היחס בין השטח הכולל המותר לבנייה במגרש לבין שטח המגרש כאשר הוא בא לידי ביטוי באחוזים. זכויות הבנייה למעשה הן הגבלה על חלקת קרקע אשר קובעת את מידת הבנייה אשר ניתן לבצע בשטח.
חישוב זכויות בניה בבית פרטי
חישוב זכויות בניה בבית פרטי צריך להתבסס על שלושה פרמטרים רלוונטיים: אחוזי בנייה מותרים ביחס לשטח, אחוזי בנייה מותרים לעומק ואחוזי בנייה מותרים לגובה. חישוב זכויות בנייה בבית פרטי בהתאם לאחוזי בנייה מותרים, יכול להיות מושפע מפרמטרים שונים כגון: צפיפות אוכלוסין, נגישות, מי התהום והעוד. הדרך לחשב את אחוזי הבנייה המותרים מוגדרת בתקנות התכנון והבנייה.
בשלב הראשון יש לברר מהו השטח הכולל של המגרש כפי שהוא מופיע ברישומים לרבות גוש וחלקה, לאחר ניכוי החלקים אשר מופקעים לשימוש הציבור. בשלב השני יש להגיע לשטח הנתון המותר לבנייה כלומר, זכויות הבנייה אשר מאושרות לבנייה על הקרקע כפי שמופיע בתוכנית של בניין העיר. בשלב השלישי מחושבים אחוזי בנייה כוללים שהם למעשה היחס בין השטח הכולל, לבין השטח המותר באחוזים. חשוב מאוד לציין כי לא ניתן להפיק היתר עבודה על שטח שלא הוגדר והוסדר במסגרת חלוקה למגרשים ושטחי בנייה מותרים.
אדריכל בתים פרטיים מקצועי ומנוסה צריך להיות בקיא בכל התחום של זכויות בנייה טרם הוא מתחיל בתכנון מבנה פרטי על שטח, על מנת שהמבנה לא יחרוג מהגבולות הנדרשים.
מס שבח על זכויות בניה שלא מנוצלות
כאשר מוכרים את דירת המגורים הכוללת זכויות בנייה נוספות שטרם נוצלו, ברוב המקרים מדובר על בית פרטי צמוד קרקע, הרי שניתן לקבל פטור מלא ממס שבח אך ורק על דירת המגורים המזכה, כלומר, חלק התמורה בעסקה המשולם בגין זכויות הבניה שלא נוצלו יהיה חייב במס שבח מלא. הפטור יחושב על פי השווי של הדירה, בניכוי שווי זכויות בנייה נוספות. במהלך השנים התפתח פתרון של ניוד זכויות בנייה, מקרה שבו מסיבה מסוימת רשות התכנון מעבירה חלק מזכויות הבנייה של שטח מסוים לשטח אחר.
